Dubai kinnisvaraturg pole kukkunud, vaid investorid on muutunud valivamaks

Dubai kinnisvaratehingute arv vähenes võrreldes varasema aastaga ning osa investoreid otsustas ostu edasi lükata. Mõned neist lootsid, et turule jõuavad kiiresti 20–30 protsenti odavamad objektid, kuid seda ei juhtunud.

“Mul oli isegi paar klienti väga pettunud, et hinnad ei kukkunud. Nad olid valmis midagi juurde ostma ja oma positsioone suurendama,” räägib Skorik, kelle sõnul on praeguse turu üks suurimaid ja tähtsamaid muutusi just ostjate suurem valivus. “Hea asukoha, tugeva arendaja ja mõistliku hinnaga projektidele leidub endiselt ostjaid kiiresti, samal ajal kui järelturul tuleb müüjal arvestada pikema müügiperioodi ning ostjate suurema kauplemissooviga,” sõnab Skover Kinnisvara juht.

Geopoliitiline olukord kasvatas ebakindlust esimestel nädalatel peamiselt AÜE-d olukorda kaugemalt jälginud investorites, kes hakkasid küsima, mis nende varast edasi saab. Mõni alles sissemakse teinud klient kaalus isegi tehingust loobumist. Skorik soovitas sellises olukorras esmalt oodata.

“Me oleme sellises olukorras sündmuste pantvangid ega saa neid ise mõjutada. Kõige lollimad otsused tehakse paanikas,” ütleb ta ning soovitab just nendel investoritel rahulikumalt võtta, kelle ostetud kinnisvara valmib alles kahe või kolme aasta pärast.

Turu statistika näitas siiski aktiivsuse vähenemist. Skoriku saates toodud andmetel registreeriti Dubais 2025. aasta märtsi algusest juuni lõpuni 68 456 kinnisvara ostu-müügitehingut, aasta hiljem samal perioodil 51 752. Seega vähenes tehingute arv ligi veerandi võrra, mis ei tähenda aga automaatselt kinnisvara odavnemist. Osa ostjaid jäi lihtsalt ootele, samal ajal vähendasid ka arendajad uute projektietappide turuletoomist.

“Kui tarbimine ei ole nii suur, ei ole ka vaja pakkumist juurde tekitada,“ selgitab Skorik. Lisaks muutusid tema sõnul kallimaks ehitusmaterjalid ja tarned, mistõttu ei olnud arendajatel põhjust uusi kortereid senisest odavamalt müüki tuua.

See tekitas olukorra, kus tehinguid tehti vähem, kuid surve hindasid allapoole tuua jäi tagasihoidlikuks. Arendajad ei hakanud paanikas allahindlusi tegema, sest see oleks võinud mõjutada kogu projekti edasist hinnataset.

Kõige paremini näitas turu tegelikku olukorda Skoriku sõnul see, mis juhtus tugevamate uute projektidega.

Ühes Dubai projektis, kus korterite hinnad algasid umbes 150 000 eurost ning asukoht jäi olemasoleva metroojaama lähedale ja Dubai Marinast ligikaudu 15 minuti kaugusele, tuli müüki umbes 1500 korterit. Sealne projekt müüdi välja ühe päevaga.

“Inimesed said aru, et tegu on hea projekti ja hinnaga. Kuna vahepeal polnud paar kuud midagi väga head turule tulnud, siis joosti sellele tormi,” räägib Skorik.

Sarnane nõudlus oli arendaja Beyond uue projekti vastu, kus ligi 272 korterile oli umbes 1300 ostuhuvilist.

Veelgi hoogsam näide tuleb Abu Dhabist Hudayriyat' saarelt. Seal jõudis müüki ligi 1700 villat ja ridaelamut, mille hinnad algasid ridaelamute puhul umbes 1,1 miljonist ning väiksemate villade puhul 1,6 miljonist eurost. Kõige kallimate merevaatega villade hinnad ulatusid mitme miljoni euroni. Kogu etapp müüdi ära kolme päevaga.

Nõudlus oli nii suur, et ostjad ja nende esindajad pidid müügipäeval füüsiliselt järjekorras seisma. Skoriku kolleeg läks klientidele parema positsiooni saamiseks kohale juba kell neli hommikul.

Ka järgmine Hudayriyat' saarel müüki tulnud projekt oli sama edukas. Kahes kortermajas tuli turule ligi 300 korterit ning Skoriku klient, kes soovis kindlat korrust ja vaadet, jäi soovitud korterist ilma, sest selleks ajaks, kui järjekord temani jõudis, olid sobivad objektid juba müüdud.

Kui Eesti investorite tähelepanu on seni olnud valdavalt Dubail, siis Skoriku sõnul võiks pilgud pöörata Abu Dhabisse, sest sealne kinnisvaraturg avanes välismaalastele oluliselt hiljem ning välismaalastele vabalt ostetavat ja arendatavat maad on seal vähem. Just see muudab hea asukohaga kinnisvara pikemas perspektiivis atraktiivseks.

“Abu Dhabi kinnisvaraturg on Dubai omast noorem. Pakkumist on oluliselt vähem, samal ajal nõudlus kasvab,” ütleb Skorik ja lisab, et järgmise viie aasta jooksul hakkab Dubais valmima 300 000 uut kinnisvaraühikut, Abu Dhabis aga ligikaudu 35 000. “Abu Dhabi arendusturg on koondunum, suurt osa sellest veavad üksikud suuremad arendajad, samas kui Dubais tegutseb üle saja arendaja,” selgitab spetsialist.

Ka hinnavahe Dubai ja Abu Dhabi vahel on märkimisväärne. Abu Dhabis võib mereäärse villa leida umbes kahe miljoni euroga, samas kui võrreldav objekt Dubai kõige nõutumates mereäärsetes piirkondades võib maksta mitu korda rohkem.

Kinnisvarainvesteeringut hinnates soovitab Skorik vaadata korterist või villast kaugemale. Oluline on mõelda, kes hakkab selles piirkonnas mõne aasta pärast elama ja kust tuleb nõudlus.

Abu Dhabi puhul peab ta oluliseks näiteks Abu Dhabi Global Marketi arengut. Finantskeskusse on koondumas järjest rohkem rahvusvahelisi ettevõtteid, fonde ja finantssektori töökohti. See tähendab omakorda suurema ostujõuga elanike lisandumist ning nõudlust kvaliteetse elamispinna järele.

Sama põhimõtet kasutab Skorik klientidele investeeringuid valides.

“Me peame vaatama piirkonna arengut ja seda, kes on reaalne lõpptarbija. Vaadata ei saa ainult seda investorit, kes täna ostab, vaid inimest, kes ostab selle kolme-nelja aasta pärast, kui paberil olev projekt on muutunud reaalsuseks,” selgitab ta.

Just seetõttu eelistab Skorik piiratud pakkumisega piirkondi. Kesklinn ja mereäärne kinnisvara on tema sõnul olnud hinnas nii Euroopas, USAs kui ka AÜE-s ning soojas kliimas on mere lähedus eriti tugev argument. “Meri oli, on ja jääb,” võtab ta kokku.

Viimased kuud tegid muudatuse ka Skoriku klientide profiilis. Aktiivsemaks jäid suurema eelarvega investorid, samal ajal kui 150 000–300 000 euro suuruse eelarvega ostjad muutusid ettevaatlikumaks.

Skoriku klientide seas tehti näiteks Abu Dhabis 650 000 euro suurusjärku ulatuvaid korteritehinguid ning Dubais umbes 600 000 euro suurusi oste. Abu Dhabis osteti ka üle miljoni euro maksvaid villasid ja ridaelamuid.

“Sõelale jäid suurema eelarvega kliendid,“ ütleb ta. “Nad nägid, et praegu võib olla ostmiseks hea aeg, kuna valikut on rohkem ja makseplaanid võivad olla paremad.”

Näiteks pakkusid mõned Abu Dhabi arendajad tema sõnul tavapärase 20-protsendilise sissemakse asemel võimalust alustada viie protsendiga.

Skorik rõhutab siiski, et sellest ei tohiks teha järeldust, nagu saaks AÜE kinnisvarasse investeerida ainult väga suure kapitaliga. Turul leidub ka 150 000–300 000 euro suuruseid objekte ning ehitusjärgus kinnisvara puhul ei pea kogu ostusummat korraga välja käima.

Levinud lahenduse puhul tasutakse esmalt 10–20 protsenti, järgmine osa ehituse jooksul ning 50–60 protsenti objekti valmimisel. See tähendab, et näiteks 300 000 euro suuruse ostu puhul ei pea kogu summa ostuhetkel olemas olema.

Kui uute tugevate projektide puhul võib nõudlus olla suur, siis järelturul on pilt rahulikum. Seal on müügiperioodid pikenenud ja ostjad kauplevad rohkem.

“Kui asi maksab miljon eurot, võib-olla saab selle 950 000-ga kätte,” toob Skorik näite. Samas ei näe ta olukorda, kus varem miljon eurot maksnud hea objekt oleks nüüd laialdaselt 700 000 euroga saadaval.

Mõningast survet on olnud ka üüriturul. Aastaste lepingute lõppedes on osa üürnikke hakanud omanikega jõulisemalt hinna üle läbi rääkima ning mõned omanikud on nõustunud üüri vähendama, et head üürnikku mitte kaotada.

Üks hea kinnisvarainvesteering peaks alguse saama konkreetsest eesmärgist.

Selgeks tuleks teha, kas kinnisvara ostetakse talvekoduks, üüritulu teenimiseks, mõne aasta pärast edasimüümiseks või soovitakse kõiki neid võimalusi korraga. Alles pärast seda saab valida piirkonda ja projekti.

Skorik ei pea mõistlikuks lähtuda üksnes võimalikult madalast sisenemishinnast. Odavam korter piirkonnas, kus tulevikus tekib palju konkureerivat pakkumist, võib osutuda kehvemaks investeeringuks kui kallim vara mere ääres või kesklinnas, kus uute objektide lisandumine on piiratud.

Eriti oluline on see siis, kui investor loodab mõne aasta pärast müüa kinnisvara lõpptarbijale. Jõukas ostja, kes on juba otsustanud Dubaisse või Abu Dhabisse kolida, ei taha Skoriku sõnul tingimata kolm või neli aastat maja valmimist oodata. Ta otsib valmis kodu sobivas asukohas ning on selle eest valmis ka maksma.

Viimaste kuude suurimaks muutuseks AÜE kinnisvaraturul on olnud valivamaks ja teadlikumaks saanud klient.

Poliitilisest olukorrast tekkinud ebakindlus vähendas küll mõneks ajaks tehinguaktiivsust, väiksema eelarvega investorid jäid ootele ning järelturu müügiperioodid pikenesid. Samal ajal ei tekkinud aga hoogsat kiirmüüki ning kvaliteetsed uusarendused müüdi endiselt kiiresti ja soovitud hinnaga välja.

Skorik ütleb, et investoril on praegu kõige olulisem eristada üldist turumüra konkreetse projekti väljavaatest. Vaadata tuleb nii arendajat, asukohta, tulevast pakkumist, piirkonna arengut, makseplaani ja eelkõige seda, kellele võiks vara mõne aasta pärast vaja minna.

Dubai ja Abu Dhabi puhul toetavad turgu jätkuvalt elanike lisandumine, uued töökohad, taristuinvesteeringud ning uute piirkondade arendamine. See ei tähenda, et iga projekt oleks hea investeering või et hinnad saaksid ainult tõusta. Küll aga näitasid viimased kuud, et ostjad pole AÜE kinnisvaraturult kadunud, vaid muutunud valivamaks. “Ja iga investeering on risk, ükskõik, kus riigis sa seda teed,” sõnab Skorik.